El Tribunal Supremo confirma: la comisión de apertura del 2,17% en una hipoteca es abusiva
Actualidad · noviembre 2025
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado la sentencia 1621/2025, un fallo relevante que vuelve a situar en el centro del debate la legalidad de la comisión de apertura en los préstamos hipotecarios.
Este tipo de cláusula ha generado miles de reclamaciones en toda España, y la nueva resolución aporta claridad en un caso concreto donde el porcentaje aplicado por el banco superaba notablemente los límites considerados razonables.
En este artículo te explicamos qué ha decidido el Supremo, por qué es importante y qué implica para los consumidores.
¿Qué ha ocurrido en este caso?
En 1999, una consumidora —D.ª Sacramento— firmó un préstamo hipotecario con una comisión de apertura del 2,17%sobre el capital prestado (12 millones de pesetas, unos 72.121 euros actuales).
Años después demandó a la entidad financiera (hoy BBVA), alegando abusividad en varias cláusulas, incluida esta comisión.
Primera instancia
El juzgado estimó la demanda y declaró nula la comisión de apertura por abusiva.
Apelación
La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca confirmó la nulidad y desestimó el recurso del banco.
BBVA interpuso recurso de casación
El asunto llegó al Tribunal Supremo, que ha cerrado el debate con una sentencia clara:
La comisión de apertura del 2,17% es desproporcionada y, por tanto, abusiva.
¿Qué discutía el banco ante el Tribunal Supremo?
BBVA defendía, en esencia, tres ideas:
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Que la comisión de apertura forma parte del precio del servicio bancario.
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Que existe normativa sectorial que permite cobrarla.
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Que no debe someterse al control de abusividad si forma parte del coste del préstamo.
Sin embargo, el Supremo rechaza todos los argumentos al considerar que la sentencia recurrida aplicó correctamente la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).
El criterio de los tribunales: ¿cuándo es abusiva una comisión de apertura?
El Tribunal Supremo recuerda la sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023 (C-565/21), que fijó dos grandes criterios para analizar este tipo de cláusulas:
1) Buena fe del banco
Debe valorarse si un consumidor razonable aceptaría esta comisión en una negociación real.
2) Equilibrio entre partes
El coste debe ser proporcionado y no duplicar servicios ya incluidos en otros gastos.
¿Por qué en este caso la comisión es nula?
El Supremo destaca que:
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El porcentaje del 2,17% es superior al rango habitual en España (entre el 0,25% y el 1,50%).
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Cuando supera estos límites, rompe el equilibrio contractual.
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El banco no acreditó de forma clara qué servicios justificaban ese coste.
Por ello, declara abusiva y nula la comisión de apertura, manteniendo lo decidido por las sentencias anteriores.
Consecuencias de la sentencia
✔ Confirmación de nulidad
BBVA deberá devolver a la consumidora el importe cobrado indebidamente.
✔ Rechazo del recurso
El Supremo desestima el recurso de casación y ratifica las resoluciones previas.
✔ Costas para el banco
Se imponen las costas del recurso y se ordena la pérdida del depósito constituido.
✔ Nuevo precedente importante
La sentencia refuerza la línea que exige proporcionalidad y transparencia en este tipo de comisiones.
¿Qué significa esto para otros consumidores?
Aunque cada caso debe analizarse individualmente, la sentencia confirma:
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Que las comisiones de apertura desproporcionadas pueden ser declaradas nulas.
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Que la banca debe acreditar claramente qué servicios justifican ese coste.
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Que no basta con incluir la cláusula en el contrato: debe ser transparente y equilibrada.
Muchos préstamos firmados en los años 90 y 2000 contienen comisiones similares o incluso superiores, y esta resolución abre la puerta a nuevas reclamaciones.
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